Comment acheter une parcelle au Bénin : la procédure légale expliquée

La question foncière reste une préoccupation majeure au Bénin, tant pour les particuliers que pour les autorités. Pendant longtemps, le système foncier béninois a souffert d'une insécurité juridique réelle, liée à des institutions fragiles, une mauvaise coordination entre les acteurs du foncier et des outils de gestion mal adaptés aussi bien en ville qu'en zone rurale. Ces failles ont favorisé l'apparition d'occupations litigieuses ou abusives sur le domaine de l'État comme sur celui des particuliers.

Pour corriger cette situation, le gouvernement béninois a mis en place l'Agence Nationale du Domaine et du Foncier (ANDF), avec ses bureaux communaux répartis sur tout le territoire, fonctionnant comme un guichet unique du foncier. L'objectif affiché est ambitieux : garantir un accès équitable à la terre, sécuriser les investissements, mieux gérer les conflits fonciers et poser les bases d'un développement durable sur les quarante prochaines années. Plusieurs mesures de gratuité ont également été prises sur l'enregistrement des actes fonciers, afin de faciliter l'accès au crédit hypothécaire et soutenir la croissance économique.

Je veux acheter une parcelle : quelle procédure suivre ?

La procédure d'acquisition dépend de la période à laquelle vous achetez, conformément à l'article 516 du Code Foncier et Domanial (CFD).

Avant le 15 août 2020 (période transitoire)

• Vous pouvez vous adresser à un notaire pour établir un acte notarié ;
• Ou établir un acte sous seing privé avec votre vendeur, à déposer ensuite dans les minutes d'un notaire ;
• Ou obtenir un procès-verbal d'affirmation de propriété auprès du maire.

Depuis le 15 août 2020

Conformément aux articles 17, 18 et 516 du CFD, deux options sont désormais possibles :

• S'adresser à un notaire pour établir un acte notarié ;
• Établir un acte sous seing privé avec le vendeur, à déposer au rang des minutes d'un notaire.

Qui a le droit d'acheter une parcelle en zone urbaine ?

L'accès à la propriété urbaine est ouvert à :

• Tout citoyen de nationalité béninoise ;
• Tout citoyen étranger originaire d'un pays appliquant le principe de réciprocité avec le Bénin ;
• Les non-nationaux peuvent également conclure des baux d'une durée maximale de 50 ans, non renouvelables.

Qui a le droit d'acheter une parcelle en zone rurale ?

L'acquisition de terres rurales est réservée à toute personne physique ou morale de nationalité béninoise.

Quelles sont les conditions d'achat selon la superficie ?

Pour les terres rurales, le niveau d'autorisation requis dépend directement de la superficie souhaitée :

À noter : tout acquéreur d'une terre rurale doit présenter un projet de mise en valeur et l'exécuter, sous peine de sanctions prévues par l'article 367 du CFD. Par ailleurs, l'ANDF dispose d'un droit de préemption sur ces transactions, conformément à l'article 362.

L'essentiel à retenir

Acheter une parcelle au Bénin, qu'elle soit urbaine ou rurale, suppose de respecter un cadre légal précis. Passer par un notaire ou faire enregistrer un acte sous seing privé reste la base de toute transaction sécurisée. Pour les terrains ruraux de grande superficie, le processus d'autorisation implique plusieurs niveaux d'instances, du Conseil Communal jusqu'au Conseil des Ministres pour les plus vastes domaines. Se conformer à ces étapes, dès le départ, reste la meilleure garantie contre les litiges fonciers, encore fréquents au Bénin.